Pada satu petang, saya berjalan tanpa arah tuju di Sunway Pyramid.
Sambil jalan, saya lihat kedai-kedai yang ada dalam shopping mall. Saya tak perasan, rupa-rupanya saya lalu kat depan kiosk yang mempromosikan hartanah di Cheras.
“Boss marilah sini tengok property kat Cheras…” Suara ejen hartanah dengan pelat cina menyapa saya.
Not in the mood untuk beli rumah sekarang ini. Saya hanya cakap “Saya baru saja beli rumah…”
“Tak apa. Beli satu lagi untuk investment. Sini location sangat bagus tau…”
“Ha ha tak apa lah. Loan rumah masih banyak lagi. Tak plan nak tambah komitmen. Terima kasih ya…” Saya cepat-cepat tinggalkan tempat tu. Saya rasa, makin lama saya berhenti, nanti makin susah pulak nak angkat kaki.
Beli rumah bagi tujuan pelaburan
Ada beza antara beli rumah bagi tujuan pelaburan dengan beli rumah bagi tujuan kediaman.
Apabila kita beli rumah bagi tujuan pelaburan, kita nak tahu hal-hal seperti
- Berapa banyak potensi keuntungan yang boleh kita hasilkan?
- Dari mana datangnya keuntungan?
- Adakah dari sewaan?
- Atau adakah dari kenaikkan nilai hartanah?
- Jika melalui sewa, siapakah yang bakal duduk menyewa dirumah pelaburan tersebut?
Jika kata kunci “sewa” yang dicadangkan oleh property agent, maka kita perlu buat penilaian sama ada rumah pelaburan itu nanti dapat berikan positive cash flow kepada kita atau tidak.
Duit sewa yang akan dibayar oleh bakal penyewa nanti, bila ditolak dengan jumlah bayaran balik loan bank, kena ada satu nilai yang postif. Selagi mana rumah tu ada penyewa, maka tak perlu risau tentang bayaran balik hutang pinjaman dengan bank.
Saya pernah tanya soalan kepada pemilik homestay di Tangkak ini. “Macam mana kalau dalam sebulan langsung tak ada penyewa. Adakah ini akan menjejaskan bisnes homestay yang tuan jalankan dan kedudukan kewangan tuan nanti?”
“Tak ada masalah. Ada penyewa atau tak ada, memang dah ada bahagian untuk bayar hutang dekat bank…” Itu jawapan beliau.
Itu memang terbaik. Setidak-tidaknya, saya selaku salah seorang team pemasaran untuk homestay beliau, tak rasa begitu stress kalau khidmat yang saya berikan ini, tidak berjaya berikan sales kepada beliau.
Walaubagaimanapun, dari semakan yang saya buat, artikel promosi yang saya pernah tulis untuk bisnes homestay beliau dah berjaya masuk ke halaman pertama google.com bagi kata kunci “homestay di Tangkak”.
Dari pengalaman saya, sesebuah artikel iklan kalau dah berjaya masuk ke page pertama Google, adalah hampir mustahil kalau langsung tak dapat sales. Apa pun, saya doakan semoga perniagaan pelanggan saya ini terus sukses, In Shaa Allah.
Rumah untuk tujuan pelaburan, kita akan nilai ia mengikut timbangan untung rugi. Kalau ada potensi untuk buat untung, maka ia merupakan satu pelaburan yang baik untuk kita.
Kita tak perlu suka pada hartanah yang dibeli, kita tak semestinya perlu jatuh cinta dengan rumah tersebut, sebab yang lebih penting, ia mestilah menepati kriteria yang dimahukan oleh bakal penyewa kita.
Berbeza halnya dengan rumah untuk tujuan kediaman sendiri. Oleh sebab kita sendiri yang akan tinggal dirumah tu, jadi kita akan lebih cerewet. Bilik mesti ada sekurang-kurangnya 4 buah. Ruang parking dalam anjung boleh muat dua buah kereta dan dibahagian luar boleh muat lagi dua buah kereta untuk tetamu.
Kalau boleh kena ada halaman yang luas. Kawasan kejiranan semuanya atau majoriti orang Melayu Islam dan sebagainya.
Buat bisnes rumah sewa atau bisnes rumah percutian?
Rumah yang dibeli bagi tujuan pelaburan, dan kita nak buat duit menerusi duit sewa, mana satu yang lebih menguntungkan? Adakah buat rumah sewa atau rumah percutian?
Oleh kerana pelaburan hartanah, melibatkan kos yang sangat tinggi, saya percaya mereka yang terlibat dalam bidang ini, sudahpun buat kajian yang sewajarnya. Tetapi bagi mereka yang baru nak bermula, atau sekadar nak dengar idea dan pandangan kedua, mungkin ada beberapa poin dalam penulisan ini yang bakal beri manfaat kepada anda.
Lokasi dan impak kepada pendapatan dari sewa
Secara purata, pada waktu penulisan ini saya tulis, kos untuk sewa rumah teres tiga bilik di sekitar Jitra adalah dalam lingkungan RM400 – RM500 sebulan. Itupun dah dikira MAHAL.
Kalau letak harga RM500 sebulan untuk rumah sewa, risikonya ialah anda mungkin tak berjaya dapat penyewa yang sanggup tinggal dalam rumah tersebut. Apa pun silalah semak kadar purata sewa terkini disesuatu kawasan. Info yang saya selitkan ini mungkin tidak begitu relevan dengan kawasan yang anda sasarkan.
Oleh sebab sewa bulanan yang rendah, maka boleh pertimbangkan untuk buat pilihan yang satu lagi, iaitu jadikan rumah sebagai homestay. Kita andaikan, anda letak harga RM150 untuk sewa satu malam. Dalam sebulan, kalau cuma dapat sewa selama 6 malam sahaja pun, dah boleh dapat sekurang-kurangnya RM900.
Memang betullah, dalam pelaburan hartanah, terutamanya bagi tujuan sewa, faktor lokasi adalah faktor yang sangat penting. Bukan semua hartanah, sesuai untuk dijadikan rumah sewa, atau homestay. Sebagai pemilik, memanglah kebebasan itu sepenuhnya pada anda, nak uruskan dan nak jadikan rumah anda sebagai rumah sewa atau homestay.
Tetapi sebagai penyewa, mereka juga ada kebebasan untuk tak memilih hartanah anda untuk disewa.
Kenali bakal penyewa anda
Adakah setiap rumah yang anda beli, anda akan terus dapat penyewa sebaik sahaja anda dapat kunci? Tak semestinya.
Ada keadaan dimana pemilik hartanah terpaksa menunggu berbulan-bulan, dan mungkin kena tunggu sampai bertahun, barulah rumah tersebut ada yang minat nak sewa.
Rumah sewa dekat sebelah saya, kosong selama hampir setahun. Sebaik sahaja penyewa asal keluar, nampaknya tuan rumah tak berjaya dapatkan pengganti dengan segera. Dalam tempoh menunggu penyewa yang baru tu, saya kira macam-macam juga tuan rumah buat.
Mungkin dia ada buat
- Sentiasa kemaskini kadar sewa
- Gunakan khidmat broker atau agent untuk dapatkan penyewa
- Renovate bahagian rumah yang nampak usang dan yang kerap menerima kritikan bakal penyewa
Saya berpandangan, bisnes homestay ada masa depan yang cerah kalau hartanah tersebut terletak dikawasan tumpuan aktiviti pelancongan ataupun dikawasan berdekatan dengan institusi pendidikan.
Kalau tak berjaya temui hartanah di kawasan yang menepati dua ciri tersebut, mungkin boleh pertimbangkan kawasan bandar yang memang jadi tumpuan serta yang ramai penduduk.
Satu lagi perkara yang sepatutnya tidak diambil ringan, adalah berkenaan dengan kelengkapan yang disediakan dalam rumah. Kita sedia maklum, orang yang pilih homestay berbanding hotel ni adalah sebab mereka pergi bercuti dalam kumpulan yang agak ramai.
Kalau sewa homestay, lebih jimat. Kebiasaannya, dalam sebuah homestay ada 3 buah bilik lagi. Cuma yang biasa saya lihat, dekat dalam Airbnb pun sama, adalah tentang bilangan aircond yang sangat terhad.
Dekat homestay memang ada aircond, cuma ia hanya ada di masterbedroom sahaja. Dekat bilik nombor dua dan tiga, dan dekat ruang tamu tak ada aircond. Hal macam ini pun boleh dijadikan sebab kenapa bakal pelanggan pilih untuk sewa homestay lain berbanding homestay milik anda.
Syabas buat pemilik bisnes homestay yang sediakan aircond satu rumah. Patut kena nyatakan dengan jelas, rumah dilengkapi dengan penghawa dingin. Setiap bilik dan ruang tamu ada aircond.
Nak bina pendapatan berterusan dengan bisnes homestay?
Dalam apa jua bidang yang kita ceburi, sudah tentu kita mengharapkan pendapatan yang diperolehi itu nanti, akan berterusan dan berpanjangan.
Begitulah juga dengan bisnes homestay ini kan. Dengan memahami siapa sebenarnya pelanggan sasaran anda, dan dicampur dengan faktor pemilihan lokasi yang tepat, saya percaya anda juga boleh jana pendapatan berterusan melalui perniagaan homestay ini.
